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한국 자산관리 업계에 파란을 일으키다
“독보적인 자산관리시스템” 개발로 업계 평정에 나선 블루칩

㈜NEW 正大 A.M.S/李正大 CEO



2010년 백호의 해 벽두부터 화두는 단연 국책사업과 부동산 정책일 것이다. 현 이명박 정부가 들어서면서부터 논란이 되어 온 4대강 살리기 국책사업 및 보금자리 주택건설 그리고 최근 세종시 문제까지 굵직한 대형 개발사업들이 가시화되면서 대한민국의 부동산 시장은 새해에도 국민들의 큰 관심거리가 되고 있다. 한편 미국 발 금융위기를 겪으면서 아파트 등 건물가격 급락에 대한 불안감이 고조되고, 주식시장의 전체적인 붕괴로 인하여 대형 개발사업이 진행되는 수도권 토지시장으로 수요가 몰리고 있는 현상 역시 주목할 만 하다. 실제로 부동산 전문가 10명 중 8명은 올해 부동산 시장이 경기 회복에 힘입어 상승세를 보이 것으로 예상했고, 지난해 12월 말 국내 유력 일간지에서 대형 건설사 15곳의 임원들과 대형은행 및 증권사의 부동산 담당 PB, 부동산 시장 전문가 등, 30명을 대상으로 올해 부동산 시장의 전망을 설문 조사한 결과 주택분야에서는 56.7%가 보금자리주택을 투자처 1순위로 꼽았고, 비 주택 분야에서는 76.7%가 개발호재가 있는 수도권 일대의 토지를 투자처 1순위로 선정해 수도권 토지시장에 대한 상승 기대감을 반영하기도 했다. 이렇듯 수도권 토지시장에 대한 관심도가 고조되고 있는 요즘 수도권 토지를 대상으로 획기적인 자산관리시스템을 개발함으로써 업계의 주목을 받고 있는 ㈜NEW 正大 A•M•S의 李正大 대표를 만나, 독자적으로 개발한 자산관리시스템에 대한 자세한 설명과 올해 수도권 토지 시장에 대한 전망에 대해 대담을 나누었다.
김선웅 기자



국가정책과 부동산 시장과의 관계
현 이명박 정부가 중점적으로 추진중인 국가정책을 꼽으라면 단연 4대강 살리기와 보금자리주택 건설일 것이다. 부동산 세제개편이나, 규제에 관한 국가 부동산 정책이 부동산 시장에 미치는 영향도 무시할 수는 없지만 정부가 추진하는 국책사업이 무엇이냐에 따라 부동산 시장의 동향은 크게 달라진다. 예를 들면 전 노무현 정부 시절 국책1순위 사업은 기업도시 및 혁신도시의 건설이었고, 그 중 핵심사업은 충남에 들어서는 행정중심 복합도시, 즉, 지금의 세종시였다. 당시에도 수년간 충남 연기 및 공주가 토지가격 상승률 1위를 유지했고, 지금까지도 그 후광효과로 세종시 인근 부동산 시장은 높은 주목을 받고 있는 것이 사실이다.

한편 현 이명박 정부 초기 미국 발 금융위기를 시작으로 무너진 주식시장 및 부동산 시장의 악재도 불구하고 국책1순위 사업과 관련된 이른바 4대강 관련 주는 꾸준한 상승세를 보이고 있으며, 실제로 4대강 살리기 국책사업이 진행되는 인근 땅값이 폭등에 가까울 정도로 상승하면서 매물 부족현상이 나타나고 있다. 또한 경기악화로 인한 건설경기 악화와 미분양 문제에도 불구하고 국책사업인 보금자리주택 건설에는 최고 30:1 이상의 경쟁률을 보일 정도로 수요가 몰리고 있으며, 보금자리주택이 건설되는 지역 인근 부동산 시장이 크게 활성화되고 있는 현재의 상황을 보면 굳이 자세하게 설명하지 않더라도 국책 사업과 부동산 시장은 밀접한 관계를 가지고 있음을 알 수 있다. 결론적으로 정부의 정책의 방향에 큰 영향을 받는 현 국내 부동산 시장에서, 주택분야에서는 보금자리 주택건설이, 비 주택 분야에서는 4대강 살리기가 현재 부동산 시장의 가장 큰 화두이자 핵심이라고 할 수 있다.



현재 국가정책이 수도권 토지시장에 미치는 영향
그렇다면 현 국가정책으로 인한 부동산 시장의 변화에 대해서 생각해보자. 과거 노무현 정부의 핵심모델이 세부적인 경제효과보다 거시적 측면에서 발전을 도모하는, 즉 각 지역별로 공평하게 지역 특색에 맞는 기업도시 및 혁신도시를 하나씩 나누어 건설하여 지방 발전을 유도하는 강제성을 띈 전국토의 균형발전이었다면, 현 이명박 정부의 핵심정책은 경제회복을 위해 보다 경제효과가 높은 수도권을 집중 개발하고, 점차 개발범위를 주변으로 확대함으로써 수도권의 경쟁력을 높여 경제회복을 도모하겠다는 것이다. 이는 지역차별이나 지역편중이 아닌 인구의 절반 이상이 모여있는 수도권의 특성상, 대규모 자금이 투여되는 국책사업 및 민간건설사업의 비용대비 파급 효과만 따져봐도 수도권은 기타 지방지역에 비해 월등하기 때문이며, 이러한 이유로 수도권을 집중 개발함으로써 발생되는 경제효과를 통해 경제를 회복시키겠다는 것이 현 정부의 핵심정책인 것이다. 이러한 정책적 효과를 극대화 하기 위해서는 정권초기부터 여러 논란으로 인해 중단되었던 경인운하를 다시 재개하여 인천에서 김포까지의 한강을 다시 복원함으로써, 한강을 중심으로 관광, 상업, 주거단지를 조성해 아직 미개발된 한강변에 대한 개발을 촉진시키고 있으며, 이미 포화상태인 서울 한강변의 건물들을 서울시와 협의하여 초고층으로 올릴 수 있도록 하는 정책을 실시해 서울 도심의 경쟁력을 확대시키고 있다. 한편 국책1순위 사업으로 수도권에 남한강을 비롯, 전라북도의 금강, 전라남도의 영산강, 경상도의 낙동강에 인접하고 있는 대도심을 중심으로 4대강을 정비하고, 아울러 정비한 4대 강변 주변으로 관광, 상업, 주거단지 등의 조성을 유도함으로써, 국가정책으로 인한 경제효과를 극대화 시키고 있다.

특히 수도권에는 78k㎡나 되는 그린벨트를 대거 해제하여 개발 가능토록 하였고, 주거안정및 건설경기 회복을 위해 시세에 70%선으로 보금자리주택을 8만여호를 공급하고 있으며, 수도권에 대한 특별규제를 완화시킴으로써 수도권 산지 및 구릉지를 대거 해제하여 저밀도 친환경 주택건설이 가능토록 하였다. 또한 수도권 군사보호지역을 대규모로 해제하여 도시개발을 촉진하고 있어 현 정부의 정책과 맞물려 수도권은 지금보다 훨씬 큰 대도시로 거듭날 것으로 예상할 수 있다. 이처럼 수도권에 대한 대규모 개발정책이 점차 가시화되고 있는 현실에서 국책1순위 사업인 4대강 살리기가 4대강변 주변에 관광, 상업, 주거단지 조성으로의 대규모 도시개발을 주도하고 있고, 제2경부고속도로, 제2영동고속도로, 제2외곽순환도로, 서울-춘천간고속도로, 중부내륙고속도로, 중앙선복선전철, 지하철9호선 등 수도권 광역교통망이 속속 확충되고 있어 수도권 토지 시장에 대한 수요가 급증하고 있다. 이뿐만 아니라 4대강 살리기 및 보금자리주택 건설 등으로 인한 토지보상금이 수도권에만 20조원이상이 풀릴 예정이어서 인근 토지시장으로의 수요를 더욱더 급증시키고 있으며, 최근 부재지주 및 비사업용 토지에 대한 양도세가 단일세율60%에서 기본세율 6~33%로 개편되면서 세부담까지 대폭 줄어 더더욱 수도권 토지시장은 뜨겁게 달아오를 전망이다.


생각이 현실이 된다(토지를 자산관리로 활용하자는 생각)
현 국내 부동산시장을 보면, 토지투자는 대부분 땅 투기로 치부되거나 몇몇 부동산 큰손들만의 특권처럼 인식되어 있으며, 일반적으로는 장기적으로 묻어두면서 기다리다가 매도시기가 되면 몇 배에서 수십 배까지의 행운을 잡는 종목으로 인식하고 있는 것이 사실이다. 때문에 땅으로 큰돈을 번 사람을 ‘졸부’라 칭하기도 하는 것이 현실이다. 그러나 매도시기를 장기적으로 마냥 기다리는 것이 아니라 해외 유수의 부동산투자기업들과 같이, 전문적인 능력과 관리시스템을 구축하여 구체적인 데이터를 통해 토지시장 흐름을 분석, 단기간에 정확하게 그 시기를 잡아낼 수 있다면, 비 정상적이고 객관적이지 못한 정보를 통하거나 편법과 탈세 등을 하지 않고서도 얼마든지 성공적인 토지 투자가 가능할 수 있다. 다시 말해, 정확하고 공정한 정보를 바탕으로 단기간에 시세차익을 낼 수 있는 시기를 잡아내는 것은 물론, 정상적인 거래와 등기처리를 수반한다면 토지를 대상으로 안전하게 고수익을 잡아내는 이상적인 자산관리를 실현할 수 있게 되는 것이다. 이것이 누구나 바라는 성공투자의 형태임이 분명하다.